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经济观察开发商夸大了的地荒背后

发布时间:2021-10-14 17:46:43 阅读: 来源:钛白粉厂家

经济观察:开发商夸大了的“地荒”背后

经济观察:开发商夸大了的“地荒”背后 更新时间:2010-1-14 21:54:19   夸大了的“地荒”背后:“地根”承受楼市调控之重

在13日的国新办新闻发布会上,国土资源部相关负责人表示,增加房地产供地和实施房地产用地调控是完全有保障的。相关数据也说明,“土地供应不足”的问题远没有如一些知名房地产开发商声称的那么严重。房企“大佬”们高喊的“地荒”有误导公众之嫌。

“地荒”假象事出有因

日前召开的国务院常务会议强调,要继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。“地根”承受着此轮楼市调控之重。在保证土地供应的同时,处置闲置土地、平抑地价过快上涨,是新一轮房地产调控必须直面、解决的问题。

开发商为何囤地?一直以来,多位知名房地产开发商一再声称:原因在于土地管理部门供地不足,“如果加大土地供应,开发商就不会囤地”。

国土资源部副部长贠小苏13日在国新办新闻发布会上介绍的情况颇具针对性:截至2009年底,全国房地产开发企业手中已经拥有近300万亩的土地,可以说已供土地保证今后两、三年房地产开发用地是没有问题的。另一方面,全国各级土地储备中心截止到去年底,储备土地22万公顷以上,增加房地产供地和实施房地产用地调控应该说是有保障的。

中原地产研究中心曾在2009年8月发布一项研究报告称,知名开发商于2003年—2009年上半年间获得的住宅土地中,“在售”和“售完”的地块占43%,剩余57%的土地尚未形成实际供应,其中27%的土地“待开发”,30%的土地“规划在建”。

报告称,上述数据是由万科、保利、金地等40家知名开发商6年多来在北京、广州、深圳等12个重点城市的拿地及开发情况统计而来,统计地块共计270幅。中原地产研究中心认为,正是大量已出让的土地没有转化为商品住宅而上市,造成了楼市短期供应的紧缺,形成了“地荒”假象。

在土地供求矛盾相对突出的上海,土地管理部门曾于2009年8月披露,全市当时有1077公顷住宅用地处于“批而未用”的状态,其中有相当一部分在开发商手中,涉及70多个房地产项目。上海市规划和国土资源管理局相关负责人明确表示,“开发商拿地后不开工,可能跟企业的经营状况有关,也不排除部分房企有囤地目的”。

处置闲置土地亟待“动真格”

虽然土地供应“完全是有保障的”,但另一个现实无疑增加了本轮楼市调控的不确定性。贠小苏在上述新闻发布会上表示,截至2009年底,全国仍然约有一万公顷闲置土地,54%左右的闲置土地主要是政府部门原因造成的,包括规划调整、土地经济纠纷等导致土地不能按期开发;剩余46%左右的闲置土地是企业自身原因造成的。

对于这些闲置土地,国土资源部正在安排清查处理,要求各地在2010年1月底之前,基本处理完毕。2009年12月23日,国土资源部还曾宣布挂牌督办分布在北京、浙江、吉林等9省的18宗房地产开发闲置土地。这些地块中,闲置满一年未满两年的有11宗,闲置满两年的有7宗。

在上海市中心寸土寸金的乌鲁木齐南路、衡山路一带,有一幅面积不小的地块长期闲置。记者看到,地面有过施工的迹象,但简易的工棚已无人居住。不少地面已被杂草覆盖。出让信息显示,这幅面积约0.9公顷的土地,2004年被东方海外上海外高桥俱乐部有限公司购入。今年1月8日,上海市规划和国土资源管理局公开宣布,将迅速处置这一地块及市内其余7幅闲置土地,“督促开工或者收回”。

由于土地出让及开工建设手续复杂、牵涉面广,处置闲置土地一度成为“烫山芋”。客观上,动拆迁、规划调整等原因影响了开工进度;主观上,开发商欲“暂缓开发”也不无可能。一名开发商告诉记者:“如果想故意拖延开工时间,不愁没有办法,比如准备材料故意拖沓一点,报批时故意拖两天,或者称企业资金有困难。即使约定的开工时间到了,开发过程也可快可慢,开开停停,别人拿我们没办法。”

中国土地勘测规划研究院地价所所长赵松提醒,此次《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中明确的是“增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率”,“土地供应需尽快转化成住宅的实际供应,就需要在前期规划、动拆迁等方面做好安排,清除障碍”。国土资源部表示,为防止产生新的闲置土地,将进一步规范土地供应行为。

土地出让“价高者得”利耶,弊耶?

土地市场依然在和调控政策“较劲”。2009年12月22日、23日,广州、上海即先后诞生总价、单价“地王”。广州成交的地块出让价高达255亿元,由三家上市房企联手获得;上海拍出的地块楼板价超过3.2万元/平方米,被具有央企背景的地产大鳄摘下。中原地产研究中心的监测数据显示,今年1月以来,土地争夺战依然在一、二线城市上演,地价之高,让分析人士认为开发商还在“豪赌”。

“面粉”价格高企,市场对“面包”涨价预期可想而知。开发商的“豪赌”、地价的飙升,无疑使遏制房价过快上涨的任务变得更加艰巨。

国土资源部相关负责人表示,“地王”是企业对房价上涨预期过高、相互竞争抬高地价所致,而不是制度造成的。话虽如此,本轮楼市调控已对土地供应、出让方式的调整有所考虑。通知要求,各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素,合理确定土地供应方式和内容,探索土地出让综合评标方法。

赵松表示,目前的土地招拍挂制度促进了土地市场公平交易,但简单的“价高者得”的竞拍方式也易导致地价非理性上扬,土地出让方式有待进一步完善。“综合评标”内容应该包括竞拍企业资质、企业经营情况、合理的溢价幅度等。但赵松指出,由于这种评标方式存在较多的人为因素,因此在探索过程中必须注意防堵操作漏洞、完善细节。

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